Kakšne so naše pravice na hiši staršev?

/11 /11

Kot pravi star slovenski pregovor "žlahta raztrgana plahta", se stvari med sorodniki velikokrat ne končajo tako, kot so bile zamišljene. Do trenutka, ko se v hišo staršev še vlaga denar vse dobro in v redu, ko pa se ta faza zaključi in bi se moralo pričeti z normalnim bivanjem, pa se začnejo pojavljati problemi in trenja, ki so bila prej zaradi različnih interesov potisnjena na stran. Ko se kupuje nepremičnina ali ko se odločite za razna vlaganja v hišo staršev, je zato priporočljiva PRAVNA PREUČITEV in ANALIZA zadeve, kjer se morajo določiti medsebojne pravice in obveznosti v izogib kasnejšim sporom in neprespanim nočem.

Kljub vložku nimate lastninske pravice

Kot izhaja iz navedb v vprašanju, je nesporno dejstvo, da ste vi in vaš mož, v času trajanja zakonske zveze, v hišo njegovih staršev vložili veliko denarja. Nesporno je tudi, da ste s tem vložkom povečali vrednost nepremičnine moževih staršev. Gledano iz vidika stvarnopravnih pravic na tej hiši kljub velikim (finančnim) vlaganjem NISTE pridobili LASTNINSKE ali katere koli druge stvarnopravne pravice. Za sam prenos lastninske pravice oziroma pridobitve solastninske pravice na nepremičnini je potrebna pravna podlaga (causa), bodisi v obliki priznanja solastniškega deleža na podlagi vlaganj v hišo, bodisi kakšen drug pravni naslov (darilna pogodba, prodajna pogodba).

Gledano strogo pravno (stricti iuris), bi moževi starši lahko kot lastniki celotne hiše, to hišo obremenili s hipoteko ali pa jo tudi prodali in vi pri tem ne bi imeli nobenega stvarnopravnega ugovora (glede obremenitve ali prenosa lastninske pravice), razen kasnejši obligacijskopravni zahtevek zoper starše, o čemer bomo več spregovorili kasneje.

Starši vas lahko izselijo

Pravo gre tukaj še dlje in daje lastniku tudi pravico, da lahko zahteva vašo izselitev iz hiše. Seveda, mora to zahtevati pred sodiščem. Velikokrat smo priča, da lastnik (starši) kar NAPODIJO VEN sina in njegovo ženo (snaho), vendar gre v tem primeru za MOTENJE POSESTI in posestnik (v tem primeru vi in vaš mož), lahko v takšnem primeru vložite zahtevek za posestno varstvo pred sodiščem in dosežete ponovno vselitev, dokler lastnik po pravni poti ne bo zahteval izselitve. Takrat pa pravni sistem daje prednost upravičenjem lastnika pred posestnikom.

Zahteva za povračilo stroškov 

V kolikor pride do situacije, da se odselite iz hiše staršev, v katero ste veliko vlagali, vam preostane zgolj ena možnost. Pravo vam daje pravico, da od lastnika zahtevate POVRAČILO STROŠKOV VLAGANJ v tujo nepremičnino, vendar ne VSEH stroškov, ampak samo v tistem delu, kjer je lastnik OBOGATEN. Kot sodba Višjega sodišča v Ljubljani VSL0078597 v svojem izreku lepo pravi in nas poduči: "Vlagatelj v tujo nepremičnino ima obligacijskopravni "verzijski" zahtevek po splošnih pravilih o neupravičeni obogatitvi. Pogoj za uspešno uveljavljanje povračilnega zahtevka je namreč, poleg odsotnosti pravne podlage za prehod premoženja in tožnikovega prikrajšanja, tudi toženkina obogatitev. Ker po zakonskem določilu 190. člena OZ velja načelo obogatitve in ne vrnitveno načelo, tožnik od toženke ne more zahtevati plačila protivrednosti sredstev, ki jih je vložil v gradnjo. Toženkina korist tudi ni nujno enaka vrednosti zgrajenih objektov."

V splošnem slednje pomeni, da v kolikor ste vi pred 15 leti v hišo moževih staršev vložili 100.000 enot, danes niste upravičeni zahtevati teh 100.000 enot nazaj od lastnika. Zahtevate lahko zgolj tisto, za kar je lastnik danes še vedno obogaten (to po navadi določi sodni izvedenec gradbene stroke), ki pove koliko je danes na podlagi vlaganj iz preteklosti nepremičnina vredna več in koliko je zaradi tega lastnik (starši) zaradi teh vlaganj danes obogaten. Pri tem sodni izvedenec upošteva amortizacijsko stopnjo, spremembe na trgu nepremičnin ipd. Velikokrat se zgodi, da je znesek, ki ga izvedenec določi in ki naj bi ustrezal obogatitvi lastnika veliko nižji, kot so si vlagatelji v tujo nepremičnino predstavljali.

Upoštevati pa je potrebno še ROK v katerem lahko sodno zahtevate vrnitev povračila vlaganj. Rok za povračilo vlaganj znaša 5 let (splošni zastaralni rok), prične pa teči z dnem, ko posestnik izgubi posest nepremičnine (ko se odselite iz hiše). Po preteku tega 5 letnega zastaralnega roka, preneha pravica do uveljavljanja zahtevka na povračilo vlaganj.

Pri dedovanju je potrebno upoštevati tudi pravice ostalih potomcev 

Ker pa ste v svojem vprašanju navedli še dejstvo, da ima vaš mož še sestro, vas opozarjam na sledeče. Ko bo prišlo do dedovanja po pokojnih starših, ki so lastniki hiše, bosta k dedovanju pozvana tako vaš mož, kot tudi njegova sestra. Zakon o dedovanju jima določa zakonski dedni delež, in sicer vsakemu do 1/2. Seveda bo vaš mož lahko zahteval, da se mu iz dediščine izloči del, ki ustreza njegovemu prispevku k povečanju ali ohranitvi vrednosti zapustnikovega premoženja (vendar je to ponovno zakompliciran in dolgotrajen postopek dokazovanja).

Nasvet: uredite pravna razmerja preden začnete vlagati! 

Za konec še en čisto preprosti nasvet za vse, ki ste tik pred tem, da se spustite v različna vlaganja in pravna razmerja s sorodniki ali drugimi. Predno začnete z vlaganji v tujo nepremičnino oziroma nakupom ali gradnjo, uredite svoja pravna razmerja ter se posvetujete s pravnim strokovnjakom, saj vas bo ravno ustrezen pravni nasvet rešil pred kasnejšimi spori in težavami. Saj veste, kako pravijo "Clara pacta, boni amici" - čisti računi, dobri prijatelji!